Von Wolf-Dietrich Bartsch
Wer keine Beziehungen hat, sollte Leute mit Beziehungen kennen und nutzen. Will ich ein Haus kaufen und finde kein passendes, wende ich mich an einen Makler. So weit – so richtig. Nun arbeitet ein Makler aber grundsätzlich auch nicht kostenlos. Zumindest hat er bei Unterschrift seiner Kunden unter einen notariellen Kaufvertrag in der Regel seine Maklerprovision verdient. Es soll aber auch Makler geben, die bereits für den Nachweis eines Grundstücks eine „Reservierungsgebühr“ unabhängig vom Kauf verlangen. Und mit solch einem Fall hatte es im April diesen Jahres der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) zu tun.
Das ist geschehen:
Die Kläger wollen ein über die Beklagte als Immobilienmaklerin nachgewiesenes Grundstücks mit Einfamilienhaus kaufen. Es wurde zunächst ein Maklervertrag und danach ein Reservierungsvertrag geschlossen. In dem zweiten Vertrag verpflichtete sich die Beklagte, das Grundstück bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger freizuhalten. Die Kläger mussten dafür eine Reservierungsgebühr zahlen. Später nahmen die potenziellen Käufer allerdings Abstand vom Kauf. Sie verlangen deshalb von der Beklagten die Rückzahlung der bereits entrichteten Reservierungsgebühr.
Die Vorinstanzen unterstützten noch die Maklerin. So hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat in der zweiten Instanz die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Der Reservierungsvertrag sei wirksam, so die Richter und Richterinnen des Landgerichts Dresden.
Und das sagt der BGH zur Reservierungsgebühr:
Der Bundesgerichtshof sieht das Ganze etwas anders. Er hat die Beklagte auf die Revision der Kläger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.
Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Er ist also anhand der Grundregeln der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu überprüfen. Das ist deshalb der Falle, da er nach Rechtsauffassung des BGH keine eigenständige Vereinbarung, sondern eine den Maklervertrag ergänzende Regelung darstellt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, ist für den BGH kein schlagkräftiges Argument.
Viel wichtiger ist folgender Umstand: Der Reservierungsvertrag verstößt gegen die Grundsätze des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Maklerkunden werden unangemessen benachteiligt. Daher ist die Vereinbarung unwirksam. Der BGH argumentiert damit, dass die Rückzahlung der Reservierungsgebühr vertraglich ausnahmslos ausgeschlossen ist. Der Reservierungsvertrag bringt weder für die Kunden nennenswerte Vorteile noch ist seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen. Vielmehr entsteht durch den Reservierungsvertrag für den Makler eine erfolgsunabhängige Provision. Er bekäme sein Geld unabhängig vom Verkauf der Immobilie. Das widerspricht aber dem Leitbild der gesetzlichen Regelung. Die sieht nämlich beim Maklervertrag eine Provision nur vor, wenn die Tätigkeit des Maklers auch tatsächlich zum Erfolg, also zum Verkauf der Immobilie, geführt hat.
Fazit: Vor Unterschrift unter einen Vertrag sollte dieser sehr sorgfältig gelesen werden. Das gilt für den Maklervertrag ebenso wie für den Kaufvertrag. Der alter Grundsatz „Ich will lieber eine Nacht darüber schlafen“ ist sicher nicht verkehrt, wenn man unsicher ist. So besteht die Chance, einen Experten zu fragen. Und: Ein Makler erhält sein Geld für die Vermittlung des Verkaufs und nicht für das Reservieren von Grundstücken.
BGH, Urteil vom 20.04.2023, 1 ZR 113/22
Bisher erschienen:
Recht im Blick: Kindesunterhalt – neue „Düsseldorfer Tabelle“ für 2023
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