Von Wolf-Dietrich Bartsch
Makler und Mieter aufgepasst! Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Januar 2026 sorgt für Klarheit am Immobilienmarkt: Werden Mietinteressenten aufgrund ihrer Herkunft bei der Besichtigung übergangen, haftet künftig auch der Makler diesen gegenüber persönlich auf Schadensersatz.
Das ist geschehen?
Eine Frau mit pakistanischem Namen suchte eine Wohnung und erhielt auf ihre Anfragen nur Absagen. Um ihren Verdacht der Diskriminierung zu prüfen, führte sie einen Test durch: Sie bewarb sich unter typisch deutschen Namen wie „Schmidt“ oder „Schneider“ mit identischen Angaben zu Einkommen und Beruf. Das Ergebnis war eindeutig: Während ihr echter Name abgelehnt wurde, erhielten die fiktiven „deutschen“ Profile sofort Einladungen zur Besichtigung.
Und das sagt der BGH:
Der BGH entschied, dass dies ein klarer Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) ist. Dieses Gesetz soll verhindern, dass Menschen aus Gründen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts oder der Religion benachteiligt werden.
Wichtig sind hierbei zwei juristische Besonderheiten:
- Beweislastumkehr (§ 22 AGG): Normalerweise muss der Kläger alles beweisen. Im Antidiskriminierungsrecht reicht es jedoch aus, „Indizien“ (Hinweise) vorzulegen, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Dann muss der Makler beweisen, dass er nicht diskriminiert hat – was im vorliegenden Fall unmöglich war.
- Zulässigkeit von „Testing“: Der BGH stellte klar, dass es völlig legitim ist, Test-Bewerbungen unter falschem Namen zu versenden, um eine Diskriminierung aufzudecken. Dies ist kein Rechtsmissbrauch, sondern ein notwendiges Werkzeug für fairen Zugang zum Wohnungsmarkt.
Der Makler haftet selbst
Die entscheidende Neuerung: Nicht nur der Vermieter, sondern auch der Immobilienmakler als Dienstleister ist Adressat des Gesetzes. Er kann sich nicht darauf berufen, nur im Auftrag des Eigentümers zu handeln. Da der Makler die Vorauswahl trifft, trägt er die volle Verantwortung für einen diskriminierungsfreien Prozess.
Was bedeutet das für die Praxis?
Dieses Urteil ist ein Paukenschlag für die Immobilienbranche:
- Schadensersatz: Im konkreten Fall wurden der Klägerin 3.000 € Entschädigung zugesprochen. Dies hat Signalwirkung und soll Makler davon abhalten, Bewerber vorschnell nach dem Namen zu sortieren.
- Professionalisierung: Maklerbüros müssen ihre Auswahlprozesse nun strikt nach objektiven Kriterien (Bonität, Haushaltsgröße) dokumentieren.
- Ermutigung für Betroffene: Wer aufgrund seines Namens oder seiner Herkunft systematisch ignoriert wird, hat nun eine gefestigte Rechtsposition, um rechtlich gegen die Verantwortlichen vorzugehen.
BGH, Urteil vom 29.01.2026, I ZR 129/25
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